Dal contratto preliminare alla registrazione della proprietà vi sono numerosi  dettagli burocratici nelle normali procedure di  un investimento immobiliare in Brasile; non pochi stranieri, e a volte anche gli stessi brasiliani,  hanno affrontato problemi e anche perdite di denaro.  Problemi di registro o debiti fiscali sia dell'immobile che della parte alienante possono impedire l'atto pubblico di compravendita e il registro della proprietà, una attività fondamentale è quindi un controllo preliminare su tutte queste situazioni prima di cimentarsi in eventuali pagamenti di acconti o stipula del contratto preliminare.
E'  consigliabile rivolgersi a tecnici accreditati presso l'ordine professionale del CRECI (Conselho Regional de Correttores de Imóveis) in quanto La legge in Brasile tutela l'investitore regolamentando la professione di mediazione,  consulenza e amministrazione immobiliare;  è prerogativa dei soli tecnici in transazioni immobiliari e correttori di immobili effettuare l'attività di consulenza, mediazione, amministrazione, perizie, valutazioni, etc., chi esercita tale attività senza il dovuto registro professionale commette un reato federale punibile con multa e arresto fino a due anni. Un errore comune tra gli stranieri è proprio nell'investimento "fai da te", nel riporre fiducia nel connazionale residente conosciuto al ristorante  o in spiaggia; molti  purtroppo sopravvivono o lucrano su  alte commissioni segnalando spesso il peggio ai propri connazionali, a volte pessimi investimenti, che regolari professionisti o agenzie preferiscono non trattare, e svolgendo tutto questo anche senza nessuna competenza tecnica. Questo articolo tratta la normale procedura di acquisto di un immobile  in Brasile e da  vari consigli relativi  anche ai controlli necessari da eseguire prima di procedere con le trattative.

Primo passo: verificare la  matrícula  - In Brasile un immobile  è registrato pubblicamente tramite un documento  denominato "matrícula";  la sua  verifica è semplice, basta recarsi presso l'ufficio del registro immobiliare (CRI - Cartório de Registro de Imóveis competente per zona e richiedere una "matrícula" aggiornata dell'immobile costo di circa 10-13 euro). La "matrícula" è il registro che riporta l'intera storia dell'immobile e tutte le annotazioni accessorie (, proprietà, pendenze, protesti, cause in corso, etc.), chi vende l'immobile (persone fisica o giuridica) deve essere l'ultimo intestatario in ordine cronologico sulla "matrícula". Alcuni CRI non sono tempestivi nelle trascrizioni sui registri immobiliari e per evitare eventuali problemi esiste un altro certificato che è utile richiedere, la “Certidão de ônus reais” che di forma più completa e aggiornata riporta tutte le situazioni dell’immobile, e anche del proprietario, di ordine fiscale,  giudiziario e di registro, esiste poi anche un registro nazionale che riporta tutti gli immobili (privati e pubblici) indisponibili alla cessione dove si può effettuare un altro controllo il CNIB (Central Nacional de Indisponibilidade de Bens). La verifica della "matrícula" é importante e va fatta prima della stipula  di contratti preliminari o di promessa di vendita e soprattutto prima del pagamento di eventuali acconti. E´ la "matrícula"  l'unico documento che  determina la proprietá legale dell'immobile e ne descrive tutte le sue caratteristiche.

Secondo passo: la scrittura pubblica al cartório - il cartório in Brasile è paragonabile ad uno studio notarile italiano; verificata la "matrícula"  sarà  necessario rivolgersi ad un cartório per la scrittura pubblica di compravendita,  dovranno intervenire il venditore ed il compratore (o i loro procuratori o legali rappresentanti in caso di persone giuridiche). Dopo aver consegnato la documentazione personale e dell'immobile, lo stesso  cartório provvederà a richiedere la "matrícula" aggiornata al CRI e le altre certificazioni dell'immobile necessarie alla scrittura pubblica. Il costo della scrittura dipende dal valore dell'immobile, e sia in costo della scrittura  che le tasse da pagare variano da  in base alla città ed allo stato in cui si trova l'immobile. Vi è una imposta fissa municipale detta ITBI (Imposta Trasferimento Beni Immobili) è mediamente del 2-3% sul valore dell'immobile fissato dalla "prefeitura", che stabilirà in quel momento il valore di mercato dell’immobile, più le spese del cartório che possono aggirarsi sullo 0,8-1% del valore dell'immobile, immobili vicini al mare nella fascia dalla orla marina, laghi, fiumi, isole, terreno della marina o in particolari aree soggette a vincolo della federazione (Património da União / Terrenos de Marinha), sotto vincolo di  "ocupação" o "aforamento" pagano una tassa  aggiuntiva (Laudêmio). Una recente normativa ha ridotto tale imposta in considerazione del fatto che l'imponibile passa ad essere il solo valore del terreno "terra nua" e non dell'immobile costruito,   trattasi di una tassa che di norma deve pagare chi vende e non chi compra, a meno che il contratto preliminare non prevede esplicitamente che il compratore si accolli il pagamento di tale imposta (come molto spesso succede). Nella trattativa in questo tipo di immobili bisogna quindi prestare attenzione alle clausole del contratto preliminare, l’informazione di eventuali vincoli sul terreno è sempre riportata nelle prime righe della "matrícula" (solo i beni del Património da União sotto il dominio di "ocupação" non hanno la  "matrícula"  ma un registro denominato RIP - registro imobiliario patrimonial), se  l’immobile è denominato nella "matrícula" di “domínio pleno”  significa che non ha nessun tipo di vincolo, altrimenti bisogna accertarsi della situazione dell’immobile presso la presso la SPU (Segretaria do Património da União) o altri enti di tutela, per verificare se la situazione è regolare, se la situazione non è regolare non sarà possibile effettuare la transazione immobiliare fino alla sua regolarizzazione.  Da specificare che una "matrícula" non è sempre facile da analizzare per chi non competente, in quanto scritta in una forma discorsiva come una specie di riassunto di tutte le caratteristiche dell'immobile e dei suoi proprietari e spesso in forma differente da CRI a CRI (Cartório de Registro de Imóveis).

Terzo passo: la registrazione al Cartório de Registro de Imóveis (CRI) - Ottenuta la scrittura pubblica il compratore deve provvedere alla registrazione della proprietà presso il CRI  (Cartório de Registro de Imóveis) competente per zona  che è indicato sulla scrittura stessa (ad esempio Fortaleza ha sei zone immobiliari, ogni zona ha un ufficio di registrazione competente), questo passo è importante in quanto riguarda l'aggiornamento della   "matrícula"  di cui sopra; in pratica verrà aggiunto alla "matrícula" dell'immobile il nome del compratore; ossia del nuovo proprietario, sarà necessario recarsi presso il CRI con la scrittura originale e pagare una imposta di registro compresa in genere tra l'1% ed il 2% del valore dell'immobile. Solo dopo aver registrato l’acquisto dell’immobile sulla  "matrícula" si è giuridicamente proprietari dell'immobile, un detto brasiliano recita ”Quem não registra não é dono” tradotto è “chi non registra non è proprietario”.  Il CRI restituirà la scrittura originale con annessa la "matrícula" aggiornata in cui figurerà il nome del nuovo proprietario come ultima annotazione cronologica; questo terzo passo è fondamentale e va fatto nel più breve tempo possibile dopo la scrittura in cartório in quanto fino al momento in cui la "matrícula" non viene aggiornata l'immobile potrebbe anche essere oggetto di un'altra scrittura di compravendita. Solo nel caso di immobili in area del "Patrimônio da União", sotto un regime di "ocupação o "aforamento", (aree soggette a vincolo federale, in genere aree prossime a spiagge, dune, aree o immobili prossimi al mare, isole, laghi, fiumi, aree forestali, aree di interesse ambientale, storico, culturale, etc., se volessimo trovare una similitudine in Italia potremmo dire le aree del "Demanio"), è necessario un quarto passo; ossia la notifica e la registrazione della proprietà anche presso la SPU (Segretaria do Património da União) che è l'ente superiore federale che sovraintende a tali aree  con sede in genere presso la Receita Federal dei vari stati. Vi sono 60 giorni di tempo per fare tale pratica, successiva al registro al CRI, superato tale termine vi sono delle multe e possono sorgere  problemi in caso di successiva vendita dell'immobile; infatti,  in tali casi la scrittura pubblica di cui al (secondo passo) è fattibile solo con a certificazione della SPU e se la situazione dell'immobile non è regolare presso la SPU  la vendita è bloccata fino alla regolarizzazione. La registrazione alla SPU è gratuita.

I controlli da eseguire - Un aspetto è da segnalare in forma importante;  a differenza dell’Italia in Brasile un soggetto (persona fisica o giuridica) non puó vendere un immobile se non è in regola con le dichiarazioni fiscali  ed il pagamento delle imposte statuali e federali, sia personali che dell’immobile stesso, oggetto della scrittura pubblica di compravendita. Ad esempio,   se il venditore è una persona fisica deve essere in regola con il fisco, un primo veloce controllo è semplice, e si puó fare sul suo CPF,  poi sono necessari vari controlli relativi alla registrazione pubblica dell'immobile, la sua matrícula e se risultano pagate le tasse municipali, ossia l'IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana), se l'immobile si trova su   area del "Património da União" bisognerà verificare presso la SPU (Secretaria do Património da União) se  la situazione dell'immobile è regolare e se sono state pagate tutte le tasse di occupazione o foro, qualsiasi problema o tassa non pagata impedisce l'atto di vendita dell'immobile, se poi l'immobile é intestato ad una persona giuridica (società) sono necessari una serie di altri controlli. La regolaritá delle situazioni di cui sopra non garantisce comunque la regolarità dell’immobile presso il CRI (Cartório de Registro de Imóveis), riguardo alla "matrícula", citata al "primo passo", in quanto la "matrícula" potrebbe riportare problemi o pendenze di altra natura sull’immobile (si pensi ad un blocco giudiziario del bene tipo un pignoramento, una causa di divorzio in corso, una comunione dei beni in cui deve firmare anche la moglie del venditore per la vendita, etc.),  la "matrícula"  resta sempre il primo e principale documento da verificare. Ovviamente tutti questi controlli vengono effettuati anche dal cartório, o  lo stesso richiederá le dovute certificazioni negative,  e solo se non vi sono impedimenti il cartório registrerà la scrittura pubblica, il problema comunque è che  nella maggior parte dei casi si arriva al  cartório con il venditore dopo che si è fatto il contratto preliminare di promessa di vendita e dopo che si sono già pagati  acconti per la chiusura dell´affare immobiliare; in questa fase entra in gioco l’importante figura del consulente o mediatore immobiliare, che  prima di far pagare l’acconto al suo cliente deve eseguire preventivamente  tutti questi controlli. Non sono pochi i casi di persone che hanno desistito dall’acquisto di un immobile dopo aver pagato acconti e dopo aver incontrato in fase di scrittura seri problemi sull’immobile o sulla situazione fiscale del venditore.

Alcuni siti internet italiani che trattano il tema consigliano, in caso di costruzioni,  di verificare anche le licenze di costruzione, la titolarità dei terreni verso i costruttori, etc. Riteniamo errato questo consiglio sia per la difficoltà intrinseca di una tale verifica per un normale investitore  e sia  perchè l'esistenza stessa della regolare  "matrícula" presso il CRI prescinde dalla completa regolarità di tutti gli atti precedenti che il CRI ha già verificato e registrato (licenze di costruzione, autorizzazioni della prefettura, collaudi, regolarità dei terreni edificabili, etc.) costituendo il documento principale che sancisce la regolarità giuridica dell'immobile. In pratica il CRI non rilascerà mai una "matrícula" senza aver acquisito tutta la documentazione dell'immobile, una ulteriore verifica potrebbe rivelarsi solo superflua e dispendiosa,  senza poi considerare che all'atto della scrittura lo stesso cartório incaricato  non potrà eseguire la stessa senza l'acquisizione delle certificazioni negative relative a situazione fiscale e giuridica dell’immobile. L'effettuazione della scrittura pubblica in Cartório  e la successiva registrazione della "matrícula" presso il CRI (Cartório de Registro de Imóveis) garantiscono pienamente l'acquirente.

La scrittura di "Cessão de Direitos" e di "Cessão e Transferência de Direitos de Posse": i tre passi sopra descritti sono la procedura tipica di acquisto di un immobile regolarmente registrato; ma ovviamente la situazione non è sempre questa, spesso anche immobili di prestigio in aree nobili delle città non sono mai stati registrati. Ad esempio le imprese costruttrici, soprattutto per gli immobili in costruzione,  in fase di consegna  non redigono la scrittura pubblica ma vendono l'immobile con una scrittura privata di "Cessão de Direitos" lasciando al compratore la facoltà di richiedere la scrittura pubblica quando vuole; è un adempimento  che andrebbe fatto in breve termine,  ma nella realtà spesso non viene fatto, soprattutto nel caso di imprese costruttrici importanti,  e gli immobili  vengono più volte venduti e comprati ripetendo la scrittura di "Cessão de Direitos" con annuenza, che non è un titolo pubblico di proprietà ma solo una scrittura privata (contrato particular) con cui l'impresa (che è e resta la pubblicamente la proprietaria) passa il diritto  sull'immobile ad altro soggetto (persona fisica o giuridica). Possono verificarsi dei problemi quando un immobile passa in diversi possessori senza che mai sia stata fatta la scrittura pubblica, come tasse precedenti non pagate, problemi giuridici pendenti, può verificarsi che la "prefeitura" e il cartorio richiedano più di un pagamento dell'ITBI, oppure si pensi al caso in cui l'impresa costruttrice cessi la sua attività. Questa pratica è comune in Brasile in quanto vi è  una importante legge che tutela il compratore (Lei nº 10.931 de 2 de agosto de 2004) detta “Regime de Afetação”; in sintesi per ogni nuovo edificio o costruzione di una impresa costruttrice (o incorporadora) il codice civile del Brasile automaticamente separa tale costruzione, terreno e tutti i suoi annessi dal patrimonio dell’impresa stessa, rendendo quindi impignorabile quel bene immobile, tuttavia questo non significa che non vi saranno problemi se l'impresa costruttrice dovesse fallire, o cessare la sua attività. Il consiglio che diamo è sempre che quando si compra un immobile in questo stato è bene richiedere nel breve termine la scrittura pubblica o contestualmente alla cessione del diritto, redigendo un contratto preliminare che tuteli  il compratore  nel caso in fase di effettuazione della scrittura pubblica  fuoriescano costi o tasse arretrate che non sono di competenza di chi sta comprando. Un buon professionista  o una seria agenzia  sono  in grado di attuare  contratti preliminari, tempi e procedure che tutelano il compratore. La situazione della vendita di immobili senza scrittura pubblica di compravendita è molto diffusa,  soprattutto nelle aree non urbanizzate, litorali, aree interne, villaggi, spiagge, dove è comunemente usata la scrittura di "Cessão e Transferência de Direitos de Posse"; infatti il codice civile brasiliano ammette la "vendita del possesso". La scrittura di "Cessão de Posse" è una scrittura che pur essendo pubblica, fatta in cartorio, regolarmente registrata e con i dovuti pagamenti di imposte municipali, statuali e federali (quando dovuti), trattasi sempre di una cessione del solo possesso ma non della giuridica proprietà. Dopo la stipula  della  "Cessão de Posse" è bene avviare  immediatamente procedure per la regolare registrazione della proprietá mediante una azione di usucapione (ação de USUCAPIÃO) e prima dell'acquisto è bene che un tecnico immobiliare valuti bene titoli, documenti  e prove di possesso del cedente, al fine di non subentrare in  un possesso che non è ampiamente dimostrabile in caso di contestazioni o nella fase di azione giuridica della usucapione; che come in Italia è un processo che viene svolto in tribunale e omologato dalla sentenza del giudice civile, tale sentenza permetterà poi l'emissione della "matrícula" dell'immobile. E' un procedimento in cui soprattutto l'investitore straniero deve entrare con la massima cautela. Particolare attenzione deve essere rivolta agli immobili che si trovano in area del "Patrimônio da União", di cui non è possibile acquisirne la proprietà ma solo il diritto di occupazione, quì la procedura di acquisto è diversa e vi è una imposta in più da pagare che è detta "laudêmio"  è il tipico caso delle spiagge dove sono ubicate le barracas de praia de molte pousadas, a questo link sul Blog di RadioBrasile un articolo completo che tratta l'argomento. Un ultimo dettaglio importante è specificare che gli stranieri non residenti (ossia non in possesso di RNE) non possono comprare terreni rurali o situati ad una distanza inferiore ai 100 metri lungo costa marina, tale norma non si applica però ad unità autonome situate in condomini, come ad esempio gli appartamenti.

Il pagamento dell'immobile - da qualche anno non è più concesso agli stranieri senza visto permanente (RNE) l'apertura di conti correnti bancari in Brasile; può sembrare strano per un paese che fa una forte politica di attrazione degli investimenti esteri ma nella realtà tale misura é contro  il riciclaggio del denaro e la possibilitá di finanziare il terrorismo internazionale o altre attività illecite. Per aprire un conto bancario in Brasile oggi uno straniero deve essere in possesso del visto di permanenza (RNE). Quando si entra in Brasile con valori superiori a R$ 10.000, è necessaria la "declaraçao de porte de valores"  da fare on line a questo link. Quando quindi si acquista un immobile la metodologia di pagamento più adottata è quella del bonifico sul conto del venditore e la garanzia per l'acquirente consiste nel fatto che il denaro non viene accreditato subito sul conto del beneficiario ma rimane sospeso fino a quando il venditore beneficiario non si reca in banca con l'atto di vendita a giustificare l'arrivo di quel denaro, il compratore è quindi certo che quel denaro non potrà essere ritirato fino a quando la scrittura di vendita non sarà stata effettuata, se la scrittura non dovesse effettuarsi o non dovesse andare a buon fine per un problema giuridico dell'immobile il denaro potrà tornare sul conto del mittente compratore. Questa è una procedura che garantisce il compratore ma non è priva di falle o problematiche, quindi è sempre bene affidarsi a consulenti ed intermediari abilitati (iscritti al CRECI) nei propri investimenti, evitando il fai da te o persone che si improvvisano mediatori. Un professionista serio è in grado di fare una corretta verifica sull'immobile, sulla persona che vende e seguire tutta la procedura fino alla completa registrazione e consegna dell'immobile. Per uno straniero in particolare un investimento deve necessariamente essere fatto nella forma giuridica perfetta, bisogna prestare molta attenzione nel comprare appartamenti o terreni di cui non è stata ancora emessa la "matrícula" o di cui si ottiene promessa che a breve verrà emessa, questo potrebbe nascondere anche seri problemi giuridici dell'immobile, un ritardo di anni nell'emissione della registrazione o spese inaspettate.  La cosa cambia solamente quando si ha a che fare direttamente con le imprese costruttrici per quegli edifici in fase di costruzione o comprati in fase di progetto, in tal caso per l'acquirente, avendo rapporto diretto con l'impresa costruttrice, si hanno maggiori garanzie anche in temporanea mancanza del registro immobiliare, ma anche in questo caso è necessario sempre verificare bene il contratto e soprattutto l'affidabilità  dell'impresa costruttrice con cui si stipula il contratto. Le maggiori imprese costruttrici sono ben conosciute e spesso sul mercato da diversi decenni ed offrono elevatissime garanzie, anche in temporanea mancanza della "matrícula" dell’immobile. Negli acquisti dalle imprese costruttrici vi è in Brasile una importante legge che tutela il compratore (Lei nº 10.931 de 2 de agosto de 2004) detta “Regime de Afetação”; in sintesi per ogni nuovo edificio o costruzione di una impresa costruttrice il codice civile del Brasile separa tale costruzione, terreno e tutti i suoi annessi dal patrimonio dell’impresa stessa, rendendo quindi impignorabile quel bene immobile. Per tale ragione non si può mai perdere un immobile acquistato da una impresa costruttrice anche se questa dovesse fallire o avere altri tipi di problemi.

In conclusione: Da quanto abbiamo scritto si intende bene che spesso investire in immobili in Brasile è ben più complicato che in Italia dove manca il soggetto istituzionale unico del "Notaio", che provvede direttamente alle registrazioni, controlli catastali e presso le conservatorie dei registri immobiliari, e che da all'acquirente quella sicurezza che di certo il cartório  in Brasile non può dare. In Italia quando si esce con l'atto pubblico in mano dallo studio del Notaio si sa che la pratica è conclusa ed è andata a buon fine, in Brasile purtroppo non è così, bisogna districarsi tra vari uffici e fare da soli adempimenti, controlli e registrazioni, in caso di problemi sull'immobile e poi difficile e lungo porre rimedio, oltre al fatto che può essere anche costoso. Chi conosce il settore sa bene che il miglior atteggiamento in ogni affare immobiliare è sempre quello di attuare tutte le procedure e controlli per "prevenire" eventuali problemi burocratici;  perché quando tale caso si verifica purtroppo le parcelle degli avvocati in Brasile sono di livello "europeo", i tempi della giustizia sono spesso lunghi e la burocrazia elevata e dispendiosa. E' regola importante quindi affidarsi a professionisti o organizzazioni legalizzate ed abilitate professionalmente alla intermediazione e gestione  immobiliare e iscritte al CRECI (Conselho Regional de Correttores de Imóveis) chè è l'organo pubblico che abilita persone ed organizzazioni a poter operare nel mercato immobiliare

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11-novembre - 2019

Dr. Bruno Micoli Consultor administrativo e imobiliário Técnico em Transações Imobiliárias CRECI-CE n. 10795 E.mail: bruno@bmimobilis.com