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Tasse e costi in Brasile per l’acquisto di un immobile

 

Una delle prime questioni da affrontare in un investimento immobiliare in Brasile, soprattutto per chi ne ha l’idea o si accinge a farlo per la prima volta è “quanto mi costa di tasse e registrazioni l'acquisto di un immobile?”  La risposta è che questo dipende, per una importante quota  dallo stato e dal municipio in cui si trova l’immobile, e che i costi totali possono variare mediamente tra il 4 ed il 7% del  valore dell’immobile stabilito dalla “prefeitura” (municipio).

Le voci di costo, di tasse e registro,  in un investimento immobiliare in Brasile sono:

1) ITBI (imposto sobre a trasmissão de bens imóveis) è l’imposta municipale fissata con decreto dal municipio locale (prefeitura) e  colpisce tutti i trasferimenti di proprietà degli immobili, è variabile tra le varie città del Brasile, attualmente nella maggior parte dei municipi troviamo un ITBI compreso tra il 2% ed il 3%, a pagarsi sul valore commerciale dell'immobile stabilito dal municipio stesso. Nello stato del Cearà e mediamente nel nordest troviamo una imposta del 3%, che si riduce al 2% se pagata di forma anticipata prima della scrittura publlica di compravendita, nel caso di finanziamento bancario l'imposta dovuta è del 0,5% sull'importo finanziato e del 2% sull'importo pagato con ricorso proprio;

 

2) Escritura Pública de Compra e Venda, ossia il costo a pagare in cártorio (ufficio notarile) per l’esecuzione dell’atto  pubblico di compravendita. Questo costo dipende  dallo stato in cui è localizzato l’immobile e troviamo tabelle con fasce di prezzo dell’immobile a cui corrisponde il relativo costo da pagare al cártorio. Il costo dell'atto in cártorio comprende sia il costo notarile che una serie di tasse statali e federali che vengono incassate dal cartório e poi devolute ai relativi enti, tali tasse sono il  FERMOJU, FAADEP, PREPARO, ISS, FRMMP e imposte di bollo (SELO);

 

 

 

3) Matrícula - Registro al cartório de registro de imóveis (CRI), il registro dell’atto di compravendita al locale ufficio del registro immobiliare,  e qui troviamo la stessa situazione di cui al punto precedente, con tabelle di costo statali  per fasce di valore dell’immobile;

 

4) Certidões pessoais vendedores certificazioni negative personali di debito e protesto della(e) parte(i) alienante(i) e certificazione della capacità civile (Certidão Negativa de Incapacidade Civil - CNIC) si tratta di una importante certificazione perchè in Brasile chi possiede debiti con il fisco federale, debiti di natura giudiziaria, protesti, etc. non può vendere un immobile ed una eventuale vendita potrebbe anche essere annullata, con ovvi pregiudizi per chi ha comprato l'immobile. Alcune di queste certificazioni sono gratuite e facilmente effettuabili on line, altre possono avere un costo. Il pagamento dei costi di tali certificazioni, normalmente accollato dal compratore, dovrebbero essere in realtà a carico del venditore (essendo sue certificazioni personali); quindi se nel contratto non è una stabilita una specifica clausola, il codice civile (art. 490) stabilisce  che tali certificazioni a carico della parte alienante. Le certificazioni negative dell'immobile vanno verificate prima dell'acquisto e prima della firma di contratti preliminari, non vanno direttamente consegnato al cartório in quanto verrano da quest'ultimo prodotte in forma aggiornata e la vendita non potrà avvenire se risultano debiti fiscali o protesti sull'immobile.

    

    Tranne l'ultimo punto, le voci di costo, sono tutte basate sullo stesso imponibile, che è il valore commerciale dato all’immobile oggetto della transazione dal locale municipio (prefeitura).
Nella pratica avviene che alla prenotazione dell’atto di compravendita (escritura) presso il
cártorio prescelto lo stesso invia una richiesta al municipio, che in media entro un 3/5 giorni emette la DTI (declaração de transação imobiliària) con allegato DAM (Documento de Arrecadação Municipal) per il pagamento del relativo tributo ITBI.  L'imponibile indicato nel DTI, su cui saranno calcolate le voci di costo della escritura e registro, dovrebbe rispettare il valore commerciale reale dell’immobile in quel momento (o quantomeno discostarsi di poco), ma molte volte tende ad essere più alto ad ovvio vantaggio del municipio stesso; è contestabile mediante relazione di un tecnico iscritto al CRECI o al CREA (ordini professionali regionali dei correttori di immobili e degli ingegneri) o mediante un sopralluogo (da richiedere) dei tecnici municipali addetti al settore. Se succede che il valore della transazione tra le parti indicato in atto è superiore al valore fissato dal municipio, l’imponibile passa ad essere quello maggiore, ossia quello indicato dalle parti. Il valore commerciale dell’immobile non va confuso con il “valor venal”  che è un altro imponibile dell’immobile, fissato dal municipio e  che non è usato per il calcolo dell’ITBI, esso segue un diverso criterio di calcolo ed è usato per altre finalità, come censimenti e per il calcolo dell’IPTU (imposta di proprietà/possesso annuale). Vi sono  alcune particolarità, ad esempio possono sussistere sconti sull’ITBI a secondo di se si paghi di forma anticipata o posticipata  rispetto alla scrittura,  nel caso di acquisto di immobili finanziati del  sistema pubblico  (Sistema Financeiro de Habitação - SFH).

     Vi è altro caso di immobili che si trovano su terreno di dominio della federazione (União) detti anche "terrenos de marinha" in  regime di foro (aforamento) e sono soggetti ad una altra tassa federale chiamata laudêmio, si tratta di immobili prossimi alla orla marina, fiumi, aree di frontiera, aree naturali protette, su cui vi è una legislazione specifica federale, precedentemente i costi in fase di acquisto e la tassa di possesso annuale di immobili in tali aree era abbastanza onerosa, una riforma legislativa in vigore dal 2016 ha abbassato di molto l'imposizione fiscale federale,  il tema  è trattato in questo altro articolo. Di norma la tassa laudêmio andrebbe pagata da chi vende l'immobile ma nella pratica spesso negli accordi preliminari succede spesso che tale tassa viene accollata dal compratore.

 

Facciamo ora due esempi pratici di quanto costerebbe oggi di tasse  e di registro un investimento immobiliare nella città di San Paolo (stato di São Paulo) effettuato da una persona fisica e uno a Fortaleza (stato del Cearà) effettuato da una società (persona giuridica).

 

San Paolo  -  un appartamento residenziale valutato dal municipio (Prefeitura) per il valore di R$ 430.000 e venduto a persona fisica

 

ITBI

3%  su R$ 430.000

R$ 12.900,00

Escritura

Per imponibili tra R$ 257.000 e 514.000 la tabella  dello stato di San Paolo stabilisce costo totale di

 

  R$ 3.630,52

Imposta di registro - CRI

Per imponibili tra R$ 257.000 e 514.000 la tabella  dello stato di San Paolo stabilisce costo totale di

 

  R$ 2.604,59

FUNREJUS

0,2% su R$ 430.000

     R$ 860,00

Certidões

Certificati negativi di debito e protesti del venditore

     R$ 633,00

Totale costo R$  20.628,11  pari a circa il 4,8 % del valore  dell'immobile.

Fortaleza - un appartamento sulla orla marina valutato dal Municipio (Prefeitura) R$ 226.680,09, dove come detto vi è la tassa di laudêmio, qui per completare  aggiungiamo anche i link aidei documenti di pagamento  della tasse municipali relativi ad un appartamento comprato dalla nostra società immobiliare in Praia de Iracema a Fortaleza:

ITBI

*2%  su

R$ 226.680,09

R$ 4.533,60

DAM - DTI

Laudêmio

 *0,5%  su
R$ 226.680,09
 R$ 1.016,47

DARF

Escritura

Per imponibili tra R$ 104.000 e 235.000 la tabella  dello stato del Cearà stabilisce costo totale di

R$ 5.367,27

 

 

imposta di registro - CRI

Per imponibili tra R$ 104.000 e 235.000  la tabella  dello stato del Cearà stabilisce costo totale di

 

 R$ 4.142,81

FUNREJUS

 

 

Incluso nel costo della escritura
Certidões

  R$  198,00
Cadastro na União

Tassa di trasferimento titolare presso registro federale SPU R$ 600,00

 

Totale costo R$  15.858,15  pari a circa il  7% del valore  dell'immobile.

 

Il valore di escritura, FUNREJUS e  Certidões si paga direttamente al cártorio, il valore dell'imposta di registro direttamente al CRI (cártorio de registro de imóveis) competente per zona all'atto della richiesta di registrazione della escritura sulla matrìcula. Questo ultimo passaggio è importante e non va rimandato nel tempo, in quanto la effettiva e giuridica proprietà dell'immobile si acquisisce legalmente non all'atto della escritura in cártorio ma all'atto dell'effettivo registro al CRI, solo in tale fase viene aggiornato il registro matricolare dell'immobile (matrìcula) e se non si aggiorna il registro matricolare l'immobile potrebbe anche essere rivenduto ad altro soggetto, dato in garanzia per un finanziamento o altro. Un detto molto conosciuto in Brasile recita "quem não registra não é dono!", ossia,  chi non registra non è il proprietario.

27 aprile  2021

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Dr. Bruno Micoli
Consultor administrativo e imobiliário
Técnico em Transações Imobiliárias
CRECI-CE n. 10795

E.mail:
bruno@bmimobilis.com

 

 

 

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