Comprare casa o effettuare un investimento immobiliare in Brasile come persona fisica, procedura, documenti e limitazioni per lo straniero

I cittadini stranieri possono liberamente comprare immobili urbani, terreni e immobili commerciali in Brasile, anche coloro in situazione di visto di visita (turistico) e anche in una eventuale situazione di irregolare permanenza; ad esempio un visto scaduto, non impedisce di effettuare un  investimento immobiliare, esistono tuttavia alcune restrizioni il cui argomento e trattato in questo altro articolo Per comprare un immobile come persona fisica è necessario: 1 - Documento di identità  (Passaporto valido,  in caso di visto permanente o temporaneo  CRNM, CIE-RNE); 2 -   CPF (Cadastro Pessoa Fisica), il  codice fiscale brasiliano, a questo link un articolo completo e tutte le informazioni per ottenerlo; 3 - Se coniugato/a certificato di matrimonio con indicazione del regime dei beni e copia Passaporto, RG, CNRM, RNE  del coniuge e  suo CPF, non è obbligatoria la firma del coniuge per l’acquisto dell’immobile 4 - Se l’acquirente è rappresentato da terza persona deve essere presentata una “ Procuração pública”

Nel contesto brasiliano, per lo straniero che si accinge ad effettuare un investimento immobiliare, non è facile trattare direttamente con proprietari o imprese costruttrici, ne effettuare tutti  i necessari preventivi controlli sulla regolarità dell'immobile; è opportuno rivolgersi a  consulenti e mediatori professionisti, al fine di evitare possibili problemi burocratici, perdite di denaro, tempo e anche la possibilità di pessimi investimenti. L'unico professionista abilitato per legge all'attività di consulenza tecnica e mediazione immobiliare è il Técnico em Transações Imobiliárias e Corretor de Imóveis iscritto presso il relativo ordine professionale del CRECI (Conselho Regional de Corretor de Imóveis). Un errore comune per lo straniero è infatti quello di affidarsi a persone inesperte e senza competenza tecnica, spesso connazionali residenti in loco, che lavorando illegalmente nel mercato immobiliare sopravvivono di commissioni, proponendo i peggiori investimenti; quelli che a volte tecnici professionisti  e agenzie immobiliari non prendono in carico.
Alcune  pagine in italiano consigliano di rivolgersi anche ad avvocati per investimenti immobiliari, ma questo consiglio è sbagliato,  l'avvocato per quanto possa avere competenze specifiche sul diritto immobiliare, non è un professionista abilitato all'attività di consulenza o mediazione immobiliare e nel caso la svolgesse (senza essere anche iscritto al CRECI) commetterebbe il reato di esercizio abusivo di una professione regolamentata, in quanto la sua funzione in tale ambito può essere quella di una consulenza giuridica o nella tutela di parte in caso di un contenzioso o inadempienza contrattuale.

(La procedura per l'acquisto di un immobile è descritta in altro articolo a questo link e per meglio intendere le regole del mercato immobiliare in Brasile consigliamo la lettura di questo altro articolo)

Il cartório (ufficio notarile dove viene effettuato l'atto di compravendita) ha la facoltà di richiedere documentazione aggiuntiva rispetto a quella sopra indicata. Il certificato di matrimonio, se italiano, dovrebbe   avere apostille e traduzione giurata in brasile, buona parte dei cartórios comunque lo accetta anche senza legalizzazione e traduzione; in quanto in questa procedura tale certificato è necessario solo il rilevamento dei dati del consorte e del regime dei beni. Per l’effettuazione dell’atto pubblico di compravendita la parte acquirente dovrà pagare le imposte di trasferimento del bene immobile (ITBI), costi  della scrittura in cartório e costi del successivo registro al CRI (Cartórios de Registro de Imóveis), a questo link un articolo completo su tale argomento

Acquisto per procura : è possibile acquistare in Brasile un immobile rappresentati da una terza persona (cittadino brasiliano o straniero), in tale caso il rappresentante (outorgato)  dovrà essere munito di una procura pubblica che gli conferisce il potere di acquistare immobili in Brasile (generica) o il potere specifico di comprare un determinato immobile a nome del rappresentato (outorgante). La procura deve essere pubblica e fatta presso un Cartório in Brasile, se fatta in Italia, per essere riconosciuta in Brasile deve essere stipulata presso un notaio italiano, avere apostille da apporre presso la procura della repubblica della circoscrizione del notaio che l'ha emessa, giunti in Brasile deve essere tradotta da un traduttore pubblico abilitato,  alcuni cartòrios richiedono anche la registrazione presso il “cartório de Registro de Títulos e Documentos”

Lo stato civile: nella realtà nella fase di acquisto dell'immobile non sussistono particolari problemi in relazione alla certificazione dello stato civile del'acquirente. Nella fase di vendita, nel caso l'immobile risulti comprato in comunione dei beni  é necessaria la firma del consorte o una procura specifica a vendere l'immobile, oppure bisogna  certificare il proprio stato civile  di divorziato, vedovo o separato. In caso sposati, qualunque sia il regime dei beni, sarà necessaria una copia del documento di identità del consorte (Passaporto, RG, CNRM, CIE-RNE o CNH) o del suo CPF.

L'acquisto di un immobile in Brasile può dare diritto al visto permanente di residenza - La “RESOLUÇÃO NORMATIVA 36 CNI, DE 9-10-2018” prevede la concessione visto di residenza in Brasile (CNRM  - Carteira de Registro Nacional Migratório) allo straniero che effettua un investimento immobiliare. Per l'ottenimento del visto per investimento immobiliare il montante investito deve essere di almeno un milione di reais, solo  nel caso di investimenti nel nordest del Brasile il montante minimo per l’ottenimento del visto si riduce del 30% (R$ 700.000). L’investimento può  può riguardare più immobili acquistati in tempi diversi, non è obbligatorio che sia case o immobili residenziali, investimenti effefttuati dopo il 21/11/2018 possono essere inclusi. Per ogni informazione  è possibile contattare il nostro ufficio a Fortaleza che può eseguire le pratiche per l'investimento e per la concessione del visto tramite  nostro ufficio legale associato e la consulenza per gli investimenti di  correttori del CRECI-CE (a questo link un articolo sui vari tipi di visto in Brasile)

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29 maggio 2023